젠트리피케이션과 도시재생 – 상생 가능한 방법은?

 

  도시재생은 낙후된 지역을 활성화하고 지역 경제를 되살리는 중요한 전략이다. 그러나 도시재생이 성공적으로 진행될 때마다 반복적으로 발생하는 문제가 있다. 바로 젠트리피케이션(Gentrification) 이다.

  젠트리피케이션이란, 도시재생을 통해 지역의 가치가 상승하면서 지역주민과 소상공인이 경제적 부담을 견디지 못하고 지역을 떠나는 현상을 의미한다. 도시재생의 본래 목적이 지역 경제 활성화와 주민 삶의 질 향상이라면, 젠트리피케이션은 오히려 기존 주민을 내몰아 지역의 정체성을 훼손하는 결과를 초래할 수 있다.

  그렇다면 도시재생을 진행하면서 젠트리피케이션을 피하는 방법은 없을까? 이번 글에서는 ① 젠트리피케이션이 발생하는 원인, ② 도시재생과 젠트리피케이션의 관계, ③ 젠트리피케이션을 완화하는 정책과 전략, ④ 상생 가능한 도시재생 모델 등을 분석해본다.

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1. 젠트리피케이션이 발생하는 원인 – 왜 기존 주민이 떠나야 할까?

  젠트리피케이션은 단순히 지역이 발전하면서 발생하는 자연스러운 현상이 아니다. 이는 도시재생 과정에서 충분한 대비 없이 임대료 상승과 상권 변화가 급격히 진행될 때 발생하는 문제다.

① 임대료 상승이 가장 큰 원인

도시재생이 추진되면 거리개선 및 거점공간 조성을 통하여 정주여건이 개선되며, 여러 콘텐츠가 도입되면서 소위 볼 만한 동네가 된다. 이에 따라 관광객이 증가하면서 부동산 가치와 임대료가 상승하는 경우가 많다.

• 서울 홍대, 이태원, 성수동 은 한때 예술가와 소규모 가게가 중심이었던 지역으나, 현재 프랜차이즈가 들어서면서 기존 상인들이 내몰렸다.
• 뉴욕 소호(SoHo) 지역도 1980년대 젠트리피케이션이 발생해, 원래 거주하던 예술가들이 비싼 임대료를 감당하지 못하고 다른 지역으로 이동해야 했다.

② 지역 정체성이 변질되는 문제

  도시재생은 지역여건을 고려하여 그 지역 특성을 살리면서 추진되어야 하지만, 젠트리피케이션이 심해지면 대형 브랜드와 프랜차이즈가 기존의 로컬 문화를 대체하는 문제가 발생한다.

• 서울 경리단길은 한때 개성 있는 로컬 카페와 음식점이 모인 핫플레이스였지만, 임대료 상승으로 인해 대기업 프랜차이즈가 들어서면서 본래의 개성이 사라졌다.
• 일본 도쿄의 시모키타자와(Shimokitazawa) 는 오래된 소규모 극장과 독립 서점이 유명했지만, 대형 쇼핑몰과 글로벌 브랜드가 유입되면서 지역 정체성이 흔들리고 있다.

  결국, 젠트리피케이션은 단순한 경제 문제를 넘어, 지역의 정체성과 문화를 파괴하는 요인이 될 수 있다.

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2. 도시재생과 젠트리피케이션 – 공존할 수 없는 관계인가?

  도시재생은 본래 지역을 살리고, 주민들의 삶을 개선하기 위한 과정이지만, 젠트리피케이션이 심해지면 오히려 기존 주민과 상인들이 지역에서 쫓겨나는 역효과가 발생한다. 그렇다면 도시재생과 젠트리피케이션은 필연적인 관계일까?

① 무분별한 개발 중심 도시재생은 젠트리피케이션을 유발한다

과거의 도시재생사업은 주민 참여 없이 대형 개발사와 투자자 중심으로 진행되면서 젠트리피케이션을 가속화했다.

• 서울 삼청동은 과거 조용한 한옥마을이었지만, 카페와 브랜드 매장이 늘어나면서 기존 주민들이 떠났다.
• 런던 쇼디치(Shoreditch) 도 창조적인 문화 공간으로 도시재생이 진행됐지만, 이후 임대료가 급등하며 원래의 예술가들이 밀려났다.

② 지역 중심형 도시재생은 젠트리피케이션을 완화할 수 있다

  반면, 일부 도시재생사업은 젠트리피케이션을 최소화하면서 지역 경제를 활성화한 사례도 있다.

• 독일 베를린 크로이츠베르크(Kreuzberg) 지역은 개발을 제한하고, 예술가와 주민들에게 저렴한 임대료를 유지하는 정책을 시행하여 상생하는 도시재생을 실현했다.
• 서울 성북구 장위동은 도시재생 사업을 통해 주민들이 직접 운영하는 공방과 마을 기업을 지원하면서 지역 경제를 보호했다.

  이처럼 주민 주도형 도시재생이 이루어질 때, 젠트리피케이션을 완화하면서도 도시재생을 성공적으로 진행할 수 있다.

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3. 젠트리피케이션을 완화하는 정책과 전략

  젠트리피케이션을 막기 위해서는 도시재생사업 추진과정에서 사전 예방 대책이 필요하다. 다음과 같은 정책과 전략이 효과적일 수 있다.

① 공공임대 상가 및 토지 신탁 제도 도입

• 정부나 지자체가 일정 구역의 건물을 공공 임대 상가로 지정하고, 임대료 상승을 제한하는 방식이다.
• 공모사업 평가기준에 젠트리피케이션 예방책을 설정하여, 사업추진 시 젠트리피케이션을 완화한다.
• 서울 성동구는 "리모델링형 공공임대 상가" 를 도입해, 기존 상인들이 저렴한 임대료로 영업할 수 있도록 지원했다.

② 젠트리피케이션 방지 조례 제정

• 뉴욕과 런던에서는 젠트리피케이션 방지 조례 를 통해, 임대료 상승률을 일정 수준으로 제한하는 정책을 시행했다.
• 서울에서도 성수동, 을지로 등의 지역에서 임대료 상한선을 두는 시도가 이루어지고 있다.

③ 지역 주민 및 소상공인 지원 프로그램

• 지역 기반 협동조합 운영 : 기존 상인들이 공동으로 임대료를 부담하고, 지역 경제를 보호하는 방식이다.
• 창업 및 보조금 지원 : 사업지역 내 청년 창업과 로컬 브랜드를 지원하여 대형 프랜차이즈의 유입을 조절한다.

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4. 상생 가능한 도시재생 모델 – 어떻게 해결할 것인가?

  젠트리피케이션을 방지하면서도 도시재생을 성공시키기 위해서는 상생 가능한 개발 모델을 구축해야 한다.

① 주민 주도형 도시재생이 정답이다

• 개발을 대형 건설사와 투자자에게 맡기는 것이 아니라, 주민과 상인들이 직접 참여하는 방식이 되어야 한다.
• 네덜란드 암스테르담은 주민 협동조합이 도시재생을 주도하는 모델을 도입해 젠트리피케이션을 막고 있다.

② 임대료 안정 정책을 함께 도입해야 한다

• 공공기관이 일정 비율의 건물을 소유하고, 임대료 상승을 통제하는 방식이 필요하다.
• 프랑스 파리는 공공 주택 비율을 30% 이상 유지하는 정책을 통해 젠트리피케이션을 완화하고 있다.

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도시재생과 젠트리피케이션, 상생할 수 있다

  젠트리피케이션은 도시재생의 부작용이지만, 적절한 정책과 전략이 있다면 지역 주민과 상생하는 방식으로 도시재생을 진행할 수 있다. 도시재생은 단순한 개발이 아니라, 사람이 중심이 되어 지속 가능한 발전이 되어야 한다.